关于印发《连云港市住房公积金提取管理实施细则（修订稿）》的通知（附：政策解读）

连云港市住房公积金贷款管理实施细则

（修订稿）

第一章 总 则

第一条 为加强个人住房公积金贷款管理，规范个人住房公积金贷款行为，维护借贷双方合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等规定，结合本市实际，特制定本实施细则。

第二条 个人住房公积金贷款（以下简称“公积金贷款”）是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住普通住房（以下简称“购建房”）的专项住房贷款。

第三条 连云港市住房公积金管理中心（以下简称“中心”），负责本市公积金贷款的管理工作。中心各分中心（以下简称“分中心”）根据法人内部授权负责本区域内公积金贷款的受理、审核、审批工作。公积金贷款发放等金融业务由中心委托市住房公积金管理委员会确定的商业银行（以下简称“受委托银行”）办理。

第二章 贷款对象和条件

第四条 在本市行政区域范围内购建房，并按规定按时、足额缴存住房公积金的在职职工，可以申请公积金贷款。同一次购房行为只能申请一次公积金贷款。

第五条 公积金贷款以家庭（职工本人、配偶、享有共有产权的父母及子女）为单位，借款人分为主借款人和共同借款人。职工与父母、子女共同购买同一套住房，借款人按所占房屋份额核定房价并计算贷款额度，父母或子女一方可以作为共同借款人；夫妻一方已经办理公积金贷款且未结清的，任何一方均不能再次申请公积金贷款。

第六条 申请公积金贷款须同时具备下列条件：

（一）住房公积金账户开户满半年且按时、足额、连续汇缴住房公积金6个月以上（含6个月），个人信用良好，具有完全民事行为能力的自然人。

（二）具有合法有效的房屋买卖合同、协议或经有关部门批准建修住房的证明文件。购买商品住房（含集资房和共有产权的保障性住房）的，在《商品房买卖合同》备案时间一年内申请；购买存量房的，在《不动产权证书》发证（市区以《不动产买卖合同》网签）时间一年内申请；建修自住住房的，在取得有关部门的批准文件之日起一年内申请。

（三）购建房申请公积金贷款，首付款比例不低于房屋总价的30%。

（四）借款人家庭无未结清的公积金贷款，且借款人家庭仅申请过1次以内（含1次）公积金贷款，借款人家庭（包括借款人、共同借款人及其配偶和未成年子女）在购房地和公积金缴存地仅有1套以内（含1套）的住房。

（五）借款人家庭在申请贷款前不得就购买该套住房提取住房公积金。

（六）借款人具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力；无影响贷款偿还能力的其他债务；信用良好。

（七）借款人为异地缴存住房公积金的或者借款人是单身的，必须提供本地正常缴存住房公积金的职工或中心认可的直系亲属作为联系人。

（八）提供中心认可的担保方式进行担保。

第七条在异地缴存住房公积金、在本市购买自住住房的，凭异地住房公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》1份及最近12个月缴存明细账原件1份（需加盖异地住房公积金管理中心公章或业务专用章），可在本市申请公积金贷款。异地缴存住房公积金职工申请公积金贷款仅限于借款人及其配偶，其他条件按本地贷款政策执行。

第八条借款人申请公积金贷款不足以支付购建房所需费用时，可申请公积金贷款和商业住房贷款的组合贷款。借款人申请组合贷款的，按照《连云港市个人住房公积金组合贷款管理办法（试行）》的相关规定执行。

第三章 贷款额度、期限、利率

第九条 公积金贷款的额度根据下列条件确定：

（一）最高贷款额度按市住房公积金管理委员会确定的标准执行（目前借款人双方正常缴存的，其最高贷款额度为60万元；借款人单方正常缴存的，其最高贷款额度为30万元）。最高贷款额度根据我市房地产市场和住房公积金资金运行等情况进行调整。

（二）贷款额度应不超过各自住房公积金账户余额的15倍。以个别缴存方式补缴的住房公积金原则上不作为贷款额度的计算依据。对部队转业干部、高层次人才、新就业人员（指各类学校全日制毕业自毕业的次月起计算时间不满五年的）等，以个别缴存方式补缴的金额经批准可以作为贷款额度的计算依据，补缴金额不得超过账户正常汇缴金额的一倍；高层次人才补缴金额不受限制。

（三）购买商品房、存量房、集资房、保障性住房等，公积金贷款额度不得超过房屋交易总价的70%（总价款为所购房屋全款，不包括车库、车位、装修、家电等配套款项）。建造、翻建、大修自住住房的，贷款额度不得超过工程预算造价的70%。住房公积金组合贷款额度（公积金贷款额度加商业住房贷款额度）不超过中心和商业银行规定的最高贷款额度。

（四）贷款额度按借款申请人及共同申请人的月平均缴存额及剩余工作月数分别计算。计算公式：贷款额度=本人平均月缴存额（近6个月）×2.5×剩余工作月数。

（五）自《连云港市人才安居办法（试行）》实施以来，取得人才购房券或生活补贴的全职引进在我市市区范围内工作的各类人才，购买首套自住住房单方最高贷款额度50万元，夫妻双方均为高层次人才的，双方最高贷款额度100万元。

第十条 贷款期限。公积金贷款期限以月为单位，最长不得超过360月且不得超过抵押房产的剩余使用年限。借款人申请的贷款期限与借款人年龄之和，男性按不超过60周岁，女性按不超过55周岁（提供高级职称或县处级以上证明的不超过60周岁）计算。贷款期限可在符合贷款条件的借款人和共同借款人两者期限长者之间任选。

第十一条 贷款利率。按贷款资金发放日中国人民银行公布施行的公积金贷款利率执行（其中二套房贷款执行上浮10%的利率政策）。一年期贷款实行到期一次性还本付息，贷款期限内利率不作调整，执行合同利率。一年期以上公积金贷款，遇中国人民银行利率调整，于次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率（其中二套房贷款执行上浮10%的利率政策）。

职工家庭购买首套自住住房申请公积金贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率执行。职工家庭购买首套自住住房是指职工家庭（包括借款人、共同借款人及其配偶和未成年子女）无公积金贷款记录且在购房地和住房公积金缴存地无住房，其他的情况均为职工家庭购买第二套自住住房。

第四章贷款担保

第十二条 借款人申请公积金贷款必须提供贷款担保。担保方式有抵押（现房抵押、期房抵押）、质押、保证担保等方式。

第十三条 采取抵押担保方式的，原则上应以所购住房抵押，因特殊原因不能以所购住房抵押的，可以用本人拥有的其他房产抵押。在抵押期内，抵押物如发生价值不足，贷款人应按要求提供新的足值担保。如遇拆迁或意外灭失等情况，贷款人应提前偿还剩余贷款或变更抵押物。

第十四条 采取质押担保方式的，用于质押的有价证券金额不得低于到期的公积金贷款本息总额。在质押期内，出质人不得以任何理由挂失或追索质押物收益；在公积金贷款期内，有价证券到期的，应优先偿还公积金贷款本息。

第十五条 保证担保分为阶段性保证和担保公司担保。对于按揭合作的期房贷款，使用所购房抵押加阶段性保证，即借款人以所购买的房屋作抵押，在借款人取得该住房的所有权，办妥《不动产登记证明》（抵押权）交至中心前，由售房人提供阶段性连带责任保证。担保公司担保，即由经中心认可有资质的担保公司为借款人提供担保并承担连带责任。

第十六条 借款人以现房抵押或以所购房抵押加阶段性保证方式担保的，须与中心签订抵押合同，办理抵押登记手续，并将《不动产登记证明》（抵押权）交中心保管。存量房抵押的现值，由中心和借款人签订价值确认书确认，但不得明显高于当时市场正常交易价格。住房抵押值最高不得超过其现值的70%。

第十七条 借款人违约或拒绝履行借款合同的，中心有权依照合同和法律程序处置抵押（质）物。处置抵押（质）物所得价款，扣除处置抵押（质）物各项费用后按照合同约定偿还公积金贷款本息；不足偿还公积金贷款本息的，中心继续向债务人追偿；超过应偿还公积金贷款本息的部分，退还抵押（出质）人。

第五章 贷款材料

第十八条 贷款材料。借款人申请贷款时须提供以下材料原件或电子证照原本：

（一）借款人身份、关系材料：借款人身份证、结（离）婚证、民政部门盖章的离婚协议或法院判决书、同户籍的户口簿（能证明家庭成员关系）；借款人为单身的，须由本人当场填写个人婚姻状况承诺书。

（二）购建房材料：

1．购买普通商品住房的：经住建部门登记备案的购房合同或协议，不低于规定首付款比例的首付款发票；

2．购买存量房的：已过户的提供经住建部门备案的不动产买卖合同或买卖契约，销售发票、不动产权证。未过户的，还需提供存量房转让资金监管协议、首付款资金缴款证明、所购房相关材料；

3．建造、翻建普通自住房的：《建设用地规划许可证》、《不动产权证书》或土地使用证；具有施工资质的建筑施工单位出具的工程造价预算表；施工单位开具的发票；

4．大修普通自住房的：《不动产权证书》或《国有土地使用证》《集体土地使用证》《房屋所有权证》，县（区）以上住建部门出具的房屋安全鉴定证明、具有施工资质的建筑施工单位出具的工程造价预算表、施工单位开具的发票；

5．购买单位集资建房的，提供集资建房审批表、集资建房协议书、购房发票（收据），由建房单位参照按揭合作规定统一办理；棚改房参照集资建房办理；

6．因拆迁安置购买商品房的，提供拆迁安置协议书、购房合同、付款证明。不能由开发企业提供按揭担保的，可提供自有其他房产抵押。

（三）担保材料：

1．现房抵押的，应提供抵押房屋的《不动产权证书》、抵押房产所有权人（抵押人）身份证、结婚证或户口簿；

2．期房抵押的，还需要提供房地产开发公司出具的阶段性担保书；

3．质押的，应提供中心认可的出质证明材料；

4．担保公司担保的，应提供担保公司的担保书原件。

（四）其他材料（根据贷款的具体情况提供）：

1．贷款还款账户信息（代扣银行卡）；

2．父母与子女共同购房，且户口簿不足以证明亲子关系的，由相关职能部门出具亲子关系证明；

3．借款申请人（含共同申请人）本人不能到场的，须提供公证机构出具的《公证委托书》，由代理人在授权范围内代为行使相应权利。代理人应出具个人身份证；

4．异地缴存住房公积金职工申请公积金贷款的，应出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及近12个月缴存明细账；

5．高层次人才还需要提供购房券或生活补贴的证明；

6．查房证明；

7．异地缴存住房公积金职工申请公积金贷款或借款人为单身,需要提供联系人的身份证等；

8．学历学位证明；

9．其他补充证明材料。

涉及相关部门出具的材料规定有效期的，依其规定；未规定有效期的，自材料出具之日起一个月内有效。

第六章 贷款程序

第十九条 公积金贷款实行“受理、审核、审批”三级审批制度。

（一）贷款受理

1．贷前调查。受理贷款申请，初步确定借款额度和期限，指导借款申请人填写申请表和借款合同（含抵押登记信息）、代扣协议书、借款借据、价值确认书（存量房）等，重点核查、校验申请资料的真实性、合法性、完整性，填写信息的准确性；核查住房公积金的缴存、贷款次数、住房套数情况。

2．对不符合贷款申请条件的贷款资料退回申请人，并说明原因；对符合贷款申请条件，签订《借款合同》，录入系统并提出初审意见，在1个工作日内整理好相关申请材料，将贷款相关资料报贷款审核人员进行审核。

（二）贷款审核。核对信息系统和纸质申请资料填写是否正确、完整、有无遗漏，开展资信评估，根据个人征信情况、购房情况、住房公积金缴存情况、贷款次数、查房情况等审核贷款额度和期限是否符合政策规定。对审核不符合要求的说明原因，退回贷款受理人员；对审核合格资料签署审核意见，在2个工作日内报送贷款审批人员审批。

（三）贷款审批。由各分中心主任进行贷款审批，主要根据购房情况、住房公积金缴存情况、贷款次数、查房情况等审批确认贷款额度和期限。在2个工作日内完成贷款审批。对审批不符合要求的，退回贷款审核人员。

（四）贷款发放。申请人办好抵押登记后，由各分中心将不动产登记证明复印件、代扣协议书、借款借据、代扣银行卡复印件、签发通知书等放款资料送至贷款发放银行，受托发放银行将贷款资金划入借款借据上指定的账户。

第七章 贷款偿还

第二十条 贷款偿还。借款人应按照合同约定的金额按时还款。借款人可使用住房公积金账户余额进行还款，用住房公积金账户还款可采取提取还贷签约按月代扣还款和直接提取还贷方式进行，提取还贷金额最大限度使用到保留账户余额1元。若借款人和共同借款人同时采取提取还贷签约按月代扣还款方式，系统每月将从账户余额较多的一方进行扣划。

第二十一条 还款方式：借款人可选择等额本息还款法、等额本金还款法。贷款期限为一年的，实行到期一次性还本付息。贷款期限在一年以上的，实行按月归还贷款本息，按“先还息后还本原则”，利息按实际占用天数计算。受委托银行每月15日从还款账户中扣收（遇节假日顺延），15日没扣足的，将于25日补扣（遇节假日顺延）；住房公积金签约按月代扣的，每月15日从签约人住房公积金账户扣款。

（一）等额本息还款方式：贷款期内每月以相等的金额偿还贷款本息。

贷款本金×月利率×(1＋月利率)^还款月数

每月还款额 ＝

(1＋月利率)^还款月数－1

（二）等额本金还款方式：贷款期内每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。

贷款本金

每月还款额＝ ＋(贷款本金－累计已还本金)×月利率

贷款总月数

第二十二条 提前还款。借款人可以提前偿还部分贷款本金或结清全部贷款本息。提前归还贷款的，中心不收取违约金。在贷款合同期限内，可以申请变更月还款额；不申请的，视同缩短还款期数。在贷款合同期限内，借款人每年可申请一次变更月还款额，变更后的月还款额与变更前相比差额应超过100元，变更后的还款期不低于12期，且月还款额不低于500元。提前偿还部分贷款的，原贷款利率档次不变。

第八章 贷款抵押物变更

第二十三条 借款人在还款期间抵押的房产因意外毁损、价值贬损较大、列入拆迁范围、或原抵押房为非所购房变更为所购房的，可申请变更抵押物。剩余贷款本金不得高于新抵押物价值的70%。

第九章 个人信用

第二十四条 借款申请人的个人信用。有以下几种情形之一的，属于禁入类，不予受理贷款申请。

（一）在人民银行征信系统内，近三年内各类贷款逾期次数大于12次的或信用卡累计逾期次数大于12次的（助学贷款、年费账户已结清的除外）；

（二）公积金贷款逾期累计次数大于12次或欠还间隔天数大于90天的；

（三）经查实有骗提或套取住房公积金行为的，或已被中心列为失信名单的；

（四）被起诉过的或有法律纠纷的；

（五）其他情况严重的，逾期金额较大的。

借款申请人（含共同借款申请人）个人信用存在不良但不属于禁入类的，须签订“按时还款保证书”。“按时还款保证书”作为借款合同的补充内容，贴于借款合同的最后一页，同时在“资信评估”意见栏备注。

第十章 罚则

第二十五条 违约处理。借款人有下列情形之一的，中心根据借款合同的约定，中心可提前收回公积金贷款，并有权处置抵押物、质押物或保证金，并追究借款人的违约责任：

（一）借款人未按时足额偿还贷款本息或其他应付款项的；

（二）借款人未按合同规定的用途使用公积金贷款的；

（三）借款人向甲方提供资料不真实、伪造相关材料或隐瞒事实的；

（四）借款人以虚假购房行为骗取或套取公积金贷款的；

（五）借款人丧失民事行为能力，而其监护人不继续履行借款合同的；

（六）借款人失踪，而其财产代管人不继续履行借款合同的；

（七）借款人未按要求正常缴存住房公积金，在公积金贷款发放后累计欠缴达6个月及以上的；

（八）借款人死亡或被宣告死亡而其财产合法继承人不继续履行借款合同的；

（九）借款人、抵押人或出质人死亡或失踪且无合法继承人、遗赠受领人的，无法继续履行本合同的；

（十）抵押人、出质人或担保人违反本合同有关规定的；

（十一）借款人发生其他足以对偿还能力造成不利影响的事件，或借款人明确表示或以其行为表明将不履行借款合同项下的义务的；

（十二）借款人存在其他可能影响归还公积金贷款行为的。

第二十六条 借款人未按借款合同的约定及时归还贷款本息的，中心可按中国人民银行的规定加收罚息，并将逾期情况记入征信系统。

第十一章 附则

第二十七条 本细则由连云港市住房公积金管理中心负责解释并组织实施，连云港市住房公积金管理中心可根据本细则制定具体的操作办法和操作流程。本细则条款遇国家政策调整相应调整。

第二十八条 本细则自发布之日起施行，原连房公积金委〔2010〕2号文件同时废止。

附件：连云港市住房公积金贷款管理实施细则（修订稿）政策解读

附件

《连云港市住房公积金贷款管理实施细则（修订稿）》政策解读

一、修订背景

我市《连云港市住房公积金贷款管理实施细则》（连房公积金委〔2010〕2号）已经实施了10年，这期间，住建部、省住建厅和市政府等上级部门根据住房公积金业务发展的需要陆续出台或修订了一些政策规定，中心也同步做了调整。为进一步完善我市住房公积金政策制度，中心对贷款管理实施细则进行了修订。新版实施细则吸纳了近年来我市出台的住房公积金贷款新政策，同时根据上级要求，调整、规范部分贷款政策，为我市住房公积金贷款管理的进一步规范升级打下了基础，是实现服务更优化提质，资金更安全增效，保障更公平有力的具体手段和重要保证。

二、主要内容

（一）细则“第四条”在本市行政区域范围内购建房，是指符合贷款政策规定的职工用于自住需要发生真实交易行为的购建房。为了防止使用住房公积金炒房投机，对同一人多次变更婚姻关系购房的，多人频繁买卖同一套住房的，非配偶或非直系亲属共同购房的，直系亲属之间买卖住房的，赠与、继承、互换和互购住房的，不能申请公积金贷款。

（二）细则“第五条”职工与父母、子女共同购买同一套住房，借款人按所占房屋份额核定房价并计算贷款额度，父母或子女一方可以作为共同借款人。职工本人、配偶和享有共同产权的家庭成员（父母、子女）不得超出其享有的产权份额的住房公积金可贷额度（目前为所享有份额的70%），其中职工与其配偶之间的产权份额可以合并计算。

职工本人、配偶和享有共同产权的家庭成员（父母、子女）产权份额按照该套住房不动产产权证或者房地产权登记部门登记备案的购房合同列明的份额计算；未明确份额的，按照该套住房不动产产权证或者房地产权登记部门登记备案的购房合同列明的权利人数量平均计算。

（三）细则“第六条”（一）新开户职工申请贷款时必须要连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上；职工已开户缴存满6个月以上的，其所在单位未连续缴住房公积金不超过3个月的可申请公积金贷款。外地调入我市工作的职工，能提供原缴存地住房公积金管理中心出具的有效缴存证明，连续缴存时间可合并计算。

（四）细则“第六条”（五）为体现住房公积金的互助性，借款人家庭购买同一套房，在申请贷款前不得就购买该套住房手续提取住房公积金。账户的住房公积金可以在公积金贷款后用于偿还公积金贷款。

（五）细则“第六条”（七）为了防范贷款逾期风险，要求异地缴存住房公积金或单身职工申请公积金贷款的，需提供本地正常缴存住房公积金的职工或直系亲属作为联系人，为防止这类职工一旦联系方式变更没有及时到中心登记，发生贷款逾期时，中心可通过联系人联系到该职工。

（六）细则“第七条”在异地缴存住房公积金、在本市购买住房申请公积金贷款的，申请人及配偶在我市所购房屋须为自住住房且为产权人或共有产权人；申请人及配偶无尚未还清的公积金贷款（含住房公积金缴存地）；申请人需承诺在贷款期间本人及其配偶住房公积金账户为本笔贷款提供担保，应正常缴纳住房公积金，账户余额仅用于偿还本笔公积金贷款，不得挪作他用。

（七）细则“第八条”借款人申请组合借款必须同时符合公积金贷款政策和商业住房贷款政策的相关规定，申请人先申请公积金贷款，批复后再申请商业贷款，按双方抵押值分开办理两本抵押权证。组合贷款的期限、利率、还款方式及各自的贷款额度由中心和商业银行分别按各自的住房贷款有关规定执行。

（八）细则“第九条”（二）符合补缴规定的新就业人员，是指在各类学校全日制毕业的新就业人员，不包括函授、自考等非全日制在校学习或工作后再读等情形，正常汇缴的金额是指自缴存之日起单位正常按月汇缴的金额，符合补缴规定的职工只能享受一次补缴政策。

（九）细则“第九条”（四）月平均缴存额的计算方法：按月连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上的月平均缴存额列入计算范围；剩余工作月数：按男性不超过60周岁，女性不超过55周岁计算；贷款期限最长30年；额度不超过申请人住房公积金账户余额的15倍；单方申请最高可贷额度30万元。

（十）细则“第九条”（五）高层次人才购买首套自住住房是指“高层次人才”及其家庭（配偶和未成年子女）在所购住房行政区域内无住房，但是对于已使用过我市住房公积金贷款的高层次人才及家庭一律不予认定为购买首套住房。

（十一）细则“第十一条”贷款利率中“职工家庭首套自住住房”是指职工家庭（包括借款人、共同借款人及其配偶和未成年子女，下同）无公积金贷款记录且在购房地和住房公积金缴存地无住房。

职工家庭购买第二套自住住房申请住房公积金贷款的包括以下情形：

（1）职工家庭名下仅有一次住房公积金贷款记录（已还清），且在购房地和住房公积金缴存地无住房；

（2）职工家庭在购房地和住房公积金缴存地名下仅有一套住房，且在本市无住房公积金贷款记录；

（3）职工家庭名下在本市仅有一次住房公积金贷款记录（已还清）且在购房地和住房公积金缴存地仅有一套住房。

（十二）细则“第十四条”职工购买商品房原则上应以所购房做抵押，但如果所购商品房因开发企业问题无法和中心进行按揭贷款合作的，或者因拆迁安置购买商品房，不能由开发企业提供按揭担保的，可以采取自有其他房产抵押方式申请公积金贷款。

三、执行时间

本细则自发布之日起施行，原连房公积金委〔2010〕2号文件同时废止。